وظایف قانونی مدیر ساختمان چیست؟ راهنمای کامل
مدیر ساختمان نماینده‌ی قانونی مالکین در اداره‌ی بخش‌های مشترک است. نقش او فقط جمع‌کردن شارژ نیست؛ قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌ی اجرایی آن وظایف مشخصی برایش تعیین کرده‌اند.
مدیر چطور انتخاب می‌شود؟
- مدیر یا هیئت مدیره (۳ تا ۵ نفر برای ساختمان‌های بزرگ) در مجمع عمومی مالکین و با رأی اکثریت انتخاب می‌شود.
- دوره‌ی مدیریت طبق قانون دو سال است، مگر اینکه مجمع مدت کوتاه‌تری تعیین کند. تمدید نیاز به رأی‌گیری دوباره دارد.
- اگر مجمع نتواند مدیر انتخاب کند، هر یک از مالکین می‌تواند از دادگاه تقاضای تعیین مدیر کند.
جزئیات برگزاری را در مجمع عمومی ساختمان بخوانید.
وظایف اصلی مدیر
۱. حفظ و نگهداری مشاعات
آسانسور، راه‌پله، حیاط، پارکینگ، تأسیسات، نما و بام. مدیر باید ترتیب سرویس دوره‌ای و تعمیر به‌موقع را بدهد. ← چک‌لیست نگهداری ساختمان
۲. اجرای مصوبات مجمع
هر تصمیم مهم (تغییر روش شارژ، هزینه‌ی بزرگ، تغییر سرایدار) باید در مجمع تصویب شود و مدیر فقط مجری آن است، نه تصمیم‌گیرنده‌ی نهایی.
۳. وصول شارژ و اداره‌ی مالی
- تعیین سهم هر واحد بر اساس روش مصوب ← محاسبه شارژ ساختمان
- دریافت شارژ و پیگیری معوقات ← وصول شارژ معوق
- نگهداری دفاتر درآمد و هزینه به‌صورت مرتب و قابل ارائه
۴. بیمه‌ی ساختمان
طبق ماده ۱۴ قانون، مدیر مکلف است تمام بنا را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند. اگر بیمه نکرده باشد و حادثه‌ای رخ دهد، مدیر مسئول جبران خسارت است. ← بیمه آتش‌سوزی ساختمان
۵. نگهداری اسناد و ارائه‌ی گزارش
همه‌ی فاکتورها، قراردادها، صورت‌جلسات و سوابق پرداخت باید بایگانی و در مجمع ارائه شود.
اختیارات قانونی مدیر برای شارژ معوق
طبق ماده ۱۰ مکرر:
- ارسال اظهارنامه به واحد بدهکار،
- قطع خدمات مشترک (آسانسور، شوفاژ) پس از اخطار،
- درخواست صدور اجرائیه از اداره‌ی ثبت بدون نیاز به دادگاه.
مسئولیت مدیر در برابر خسارت
اگر کوتاهی مدیر در نگهداری مشاعات باعث خسارت شود — مثلاً به‌خاطر تعویق در تعمیر ایزوگام، سقف واحد زیرین نم بدهد — مدیر ممکن است مسئول شناخته شود. به همین دلیل مستندسازی همه‌ی اقدامات و هزینه‌ها حیاتی است.
آنچه مدیر حق ندارد انجام دهد
- تصمیم‌گیری درباره‌ی هزینه‌های بزرگ بدون مصوبه‌ی مجمع
- استفاده از پول صندوق برای مصارف شخصی، حتی موقت
- قطع آب یا برق اختصاصی یک واحد
- تغییر کاربری یا دخل‌وتصرف در مشاعات بدون رأی مالکین
چطور یک مدیر خوب باشیم؟
مستند باشید، شفاف باشید، و به‌موقع اطلاع‌رسانی کنید. ابزارهایی مثل مدیرمون دقیقاً برای همین‌اند: هر هزینه با فاکتور ثبت می‌شود، هر ساکن مانده‌ی حسابش را می‌بیند و گزارش سالانه با یک کلیک آماده‌ی ارائه در مجمع است.
با مدیرمون همه‌ی این‌ها خودکار می‌شود
در مدیرمون کافی است مبلغ‌ها و روش تقسیم را وارد کنید؛ شارژ هر واحد، بدهی‌ها، موجودی صندوق و گزارش سالانه به‌صورت خودکار ساخته می‌شود و هر ساکن سهم خودش را در پنل شخصی می‌بیند. همین حالا رایگان شروع کنید یا آموزش گام‌به‌گام را ببینید.