قانون تملک آپارتمان‌ها به زبان ساده
قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی) و آیین‌نامه‌ی اجرایی آن، چارچوب اصلی زندگی آپارتمانی در ایران است. این‌جا مهم‌ترین بخش‌هایش را بدون زبان حقوقی مرور می‌کنیم.
قسمت اختصاصی و قسمت مشترک
- قسمت اختصاصی: داخل واحد شماست؛ هر تصرفی که به دیگران ضرر نزند مجاز است.
- قسمت مشترک (مشاعات): زمین، پی، ستون‌ها، راه‌پله، آسانسور، حیاط، بام، نما، تأسیسات مشترک، پارکینگ مهمان. این‌ها قابل تفکیک و فروش جدا نیستند و همه در آن سهیم‌اند.
نکته‌ی مهم: نما و پنجره‌ی رو به بیرون جزو مشاعات است؛ تغییر آن (مثلاً نصب کولر روی نما یا تغییر رنگ) نیاز به موافقت دارد.
قدرالسهم چیست؟
سهم هر واحد از مشاعات، به نسبت مساحت واحد است. این نسبت مبنای دو چیز است:
- سهم واحد در هزینه‌های مربوط به بنا،
- تعداد آرای واحد در مجمع (رأی به نسبت قدرالسهم، نه سرانه).
سهم هزینه‌ها چطور تعیین می‌شود؟
آیین‌نامه دو دسته هزینه را از هم جدا می‌کند:
- هزینه‌های مربوط به حفظ و نگهداری بنا ← به نسبت قدرالسهم (متراژ).
- هزینه‌های مربوط به استفاده (نگهبانی، نظافت، آسانسور، تأسیسات مشترک) ← به‌صورت مساوی بین واحدها.
روش‌های عملی محاسبه را در محاسبه شارژ ساختمان با مثال آورده‌ایم.
واحد خالی
مالک واحد خالی هم باید سهم هزینه‌های مشترک و ثابت را بپردازد. فقط هزینه‌هایی که مستقیم به سکونت وابسته‌اند (مثل سوخت مصرفی) از واحد خالی گرفته نمی‌شود.
مجمع عمومی
- مجمع عادی: سالی یک‌بار برای تصویب گزارش مالی، بودجه و انتخاب مدیر.
- مجمع فوق‌العاده: هر زمان با تقاضای مدیر یا حداقل ۳ نفر از مالکین.
- حد نصاب: برای رسمیت، حضور مالکینِ بیش از نصف قدرالسهم لازم است؛ اگر نرسید، جلسه‌ی دوم با هر تعداد رسمی است.
راهنمای کامل و نمونه‌ی صورت‌جلسه: مجمع عمومی ساختمان.
اختیارات مدیر در برابر بدهکار (ماده ۱۰ مکرر)
مدیر می‌تواند پس از اخطار کتبی، خدمات مشترک واحد بدهکار را قطع کند و از اداره‌ی ثبت اجرائیه بگیرد. جزئیات: وصول شارژ معوق.
تخلفات و مزاحمت
اگر ساکنی از واحدش استفاده‌ای برخلاف مقررات یا مزاحم دیگران بکند (سروصدا، کاربری تجاری غیرمجاز، نگهداری حیوان خطرناک)، مدیر پس از اخطار می‌تواند از دادگاه رفع مزاحمت بخواهد. ← مزاحمت در آپارتمان
جمع‌بندی
قانون، اسکلت است؛ صورت‌جلسه‌ی مجمع، عضلات آن. هر چیزی که در ساختمان شما خاص است (روش شارژ، جریمه، ساعت سکوت، قوانین پارکینگ) باید در مجمع تصویب و مکتوب شود تا قابل اجرا باشد.
با مدیرمون همه‌ی این‌ها خودکار می‌شود
در مدیرمون کافی است مبلغ‌ها و روش تقسیم را وارد کنید؛ شارژ هر واحد، بدهی‌ها، موجودی صندوق و گزارش سالانه به‌صورت خودکار ساخته می‌شود و هر ساکن سهم خودش را در پنل شخصی می‌بیند. همین حالا رایگان شروع کنید یا آموزش گام‌به‌گام را ببینید.